Mertis Consulting

Ulubione pytanie sprzedawców mieszkań

"Po ile metr?"​

18.02.2021 Deweloperzy Klienci Rynek deweloperski Sprzedaż

Z pytaniem “po ile metr” spotykam się odkąd poznałem branżę nieruchomości. A jestem związany z rynkiem od ponad dekady. Początkowo sam operowałem tym parametrem myśląc, że jest całkiem naturalny i stanowi sensowną miarę porównawczą. Dziś jednak mądrzejszy o lata doświadczeń, dziesiątki projektów i tysiące mieszkań wiem, że to jeden z najbardziej mylnych parametrów. Potrafi wpędzić w pułapkę kupujących nieruchomość. Klientów warto edukować, stąd pomysł na ten wpis

Cena za metr kwadratowy

To iloraz ceny nieruchomości i powierzchni podłogi danego lokalu. Dzielimy jedno przez drugie aby wyszło trzecie. Otrzymana w ten sposób liczba dla większości osób na rynku stanowi parametr porównawczy. Mówi też czy jest tanio, drogo czy tak średnio. Jednocześnie parametr ten zupełnie nic nie mówi o najważniejszych cechach mieszkania czy domu. Nie uwzględnia elementów, które realnie najbardziej wpływają na wartość oferty i decyzyjność klientów podczas wyboru nieruchomości. Są nimi lokalizacja, ustawność mieszkania, architektura wnętrza czy ilości pokoi. Ale także standard budynku, jakość wykończenia, naświetlenia oraz widoku za oknem. Rzecz jasna nie bierze też pod uwagę elementów dodatkowych, często wliczonych w cenę np, komórek, balkonów i tarasów czy przypisanego miejsca postojowego.

A dlaczego nie metry sześcienne ?

Parametr ten byłby o wiele bardziej sensowny. Uwzględniałby także wysokość lokalu. Ta znacząco wpływa na komfort mieszkania oraz jego odczuwalną przestronność. Wyższe mieszkania pozwalają tez na stosowanie wyższych mebli. Dzięki temu podobną ilość rzeczy zmieścimy na mniejszej powierzchni podłogi, stosując zabudowy przesuwne czy meble kuchenne do sufitu.

Co z dodatkami, które każdy lubi ?

Tarasy, balkony, ogródki, komórki lokatorskie. Wszelkie dodatkowe powierzchnie które nalezą do mieszkania, trzeba wziąć pod uwagę, chcąc sensownie podejść do kalkulacji porównawczej ceny metra kwadratowego. Aby zrobić to uczciwie, potraktuj te powierzchnie licząc ich wartość jako 30% ceny metra mieszkania. Zestawiając oferty i porównując cenę metra kwadratowego dwóch mieszkań. Jednego z balkonem 5m a drugiego z tarasem 20 m2. Licz tak jakby to pierwsze mieszkanie z większym balkonem było większe o 5m2 czyli (20-5)x30% = 5.

Podobnie z miejscem postojowym, które statystycznie w nowym budownictwie kosztuje tyle ile 5m2 w danym budynku. Zatem porównując oferty z mieszkań, gdzie jedno z nich oferuje w cenie miejsce w hali, dzieląc ceny na metry, potraktuj je jakby było o 5 m2 większe

To co najważniejsze w mieszkaniu.

Układ, architektura, jakość oraz otoczenie budynku. Parametr ceny za metr nigdy nie pokaże prawdy o nieruchomości . Jednocześnie może być wskazówką, że im niższa cena metra kwadratowego tym z gorszą ofertą masz do czynienia pod kątem kluczowych elementów. A te wpływają na realną wartość nieruchomości.

Nie kupuje się samochodów dzieląc ich ceny na konie mechaniczne. Dlatego warto odejść od przelicznika ceny za metr mieszkań. Zachęcam aby skupić się na kluczowych aspektach i wybierać najbardziej funkcjonalną ofertę w przyjętym budżecie. Taki sposób myślenia może ochronić przed ogromnym błędem jakim jest zakup kiepskiej nieruchomości. Miała dobrą cenę metra początkowo wydając się atrakcyjna, a w rzeczywistości okazała się pułapką zastawioną na naiwnego kupującego. 

Trzyma się metra jak pijany ściany

Zabawne są rozmowy z klientami o daleko idącej nieświadomości rynku, którzy zaczynają swoją przygodę z procesem zakupowym. Pytając ich o budżet niejednokrotnie słyszałem odpowiedź “maksymalnie do 7 tys za metr” … lub coś podobnego. Taka postawa wynika z naleciałości jaką wpompowały w głowę klientów portale ogłoszeniowe oferujące nieruchomości. Prezentują ten parametr niczym magiczny sposób, którym klienci rozkodują rynek i wybiorą to co najlepsze. Niestety nie wybiorą, a wręcz przeciwnie, czas ich poszukiwań się wydłuży. Będą się skupiać na liczbie, która w żaden sposób nie definiuje ich budżetu. W międzyczasie stracą wiele dobrych ofert, które może nie miały idealnej ceny za metr, ale były bardzo dobre dla danego klienta i jego życiowej sytuacji. Wielokrotnie widzę ludzi myślących ceną metra. Z roku na rok mają coraz mniejszy wybór popadając w większą frustrację, bo założona cena za metr jest coraz mniej osiągalna 🙂

Pułapka na centusiów

Parametrem ceny za metr można oczywiście manipulować stosując różne miary i normy. W branży deweloperskiej powszechnie stosowane są powierzchnie netto, brutto, użytkowe, całkowite, deweloperskie itd. Często bywa tak, że jedno mieszkanie może mieć kilka powierzchni. Różnią się nawet o kilka procent. Oczywiście deweloperzy dzielą ceny przez największą powierzchnię jaka im wyjdzie. Chcą obniżyć parametr zł/m2. Dlatego porównując oferty, oprócz korzystania z metody uwzględniania rzeczy ważnych, którą opisałem powyżej, warto porównywać te same normy liczenia powierzchni.

Na koniec taka refleksja. Klient który zaczyna ze mną rozmowę od hasła “po ile metr”, zazwyczaj nie jest gotowy na zakup. Jeśli i Ty jesteś poszukiwaczem dobrej ceny za metr mam dla Ciebie kiepską wiadomość – metra i tak nie kupisz, co najwyżej dobrą lub kiepską nieruchomość.

Tagi
marka dewelopera marketing dewelopera nazwa inwestycji deweloeprskiej obsługa klienta pośrednicy finansowi pośrednicy nieruchomości rynek nieruchomości sprzedaż dewelopera zachowania klientów
Podoba Ci się wpis? Udostępnij!