„Skąd te wysokie ceny nowych mieszkań?”
“To już bańka i za chwilę pęknie.”
“W tej cenie nie ma sensu kupować nowego mieszkania, poczekam na spadki.”
“Za rok ceny mieszkań na pewną spadną.”
“Ceny za mieszkania jak w Warszawie …”
Lista reakcji na aktualne ceny nieruchomości jest tak długa, jak ilość osób zainteresowanych zakupem nowych mieszkań. Czyli bardzo długa 🙂
Cały czas mnie jednak dziwi, że ludzie są zaskoczeni rosnącymi cenami mieszkań. A warto pamiętać, że nieruchomości (ang. real estate – prawdziwa posiadłość, majątek), podobnie jak ceny złota – po prostu stanowią realną i utrzymującą się wartość. Trzymanie zaś wartości w zestawieniu z proinflacyjnym, sztucznie kreowanym z powietrza pieniądzem, oznacza po prostu rosnące ceny nieruchomości. Warto spojrzeć na zagadnienie z innej perspektywy, aktualnie bardzo widocznej prawie wszędzie – taniejącego pieniądza.
Poniżej przedstawiam siły rynkowe, które pchają ceny nowych mieszkań w górę. Obserwowanie i diagnozowanie tych sił pozwoli Wam trafniej oceniać sytuację i prognozować ruchy cenowe w branży deweloperskiej.
1. Rosnące ceny materiałów budowlanych
Wynikające głównie z ograniczeń produkcyjnych i większego zapotrzebowania rynku niż producenci są w stanie wyprodukować. Rosnąca ilość inwestycji budowlanych, wspierana eksportem oraz środkami publicznymi na kolejne inwestycje nie pomagają cenom materiałów. Wręcz przeciwnie, póki mamy wolny rynek, ludzie chcą poprawiać sobie warunki mieszkaniowe i kupują lepsze nieruchomości a rząd wydaje unijne środki na budownictwo, to niewiele w tej kwestii się zmieni.
Co mogłoby zatrzymać wzrost cen materiałów ?
Drastyczne zatrzymanie procesów inwestycyjnych na świecie na dłuższy okres czasu. Spowodowane na przykład długotrwałym czynnikiem destabilizującym budownictwo takim jak konflikt zbrojny o silnym znaczeniu w regionie, globalny kryzys finansowy, ekologiczny itd. Nazwałbym go silnym czarnym łabędziem. Znacznie silniejszym niż covid. Szansa na wystąpienie tego scenariusza 3-5%.
2. Brak ludzi do pracy na budowie
Wiele lat wpajania młodym ludziom do głów, że to wyższe wykształcenie jest kluczem do zarobków sprawiło, że chętnych do wykonywania prac fizycznych przez lata było coraz mniej. Dlatego mamy mnóstwo pedagogów i speców od zarządzania zarabiających ledwo średnią krajową. Zaś bardzo mało dekarzy, murarzy i malarzy, na pracę których zapotrzebowanie jest ogromne. Teraz oni mogą windować ceny swoich usług do absurdalnych poziomów. Brak obcokrajowców z fachem w ręku oraz kiepskie prawo utrudniające ich zatrudnianie stanowią również poważną przeszkodę.
Co musiałoby się stać aby sytuacja się zmieniła ?
Drastyczna zmiana sposobu myślenia o rynku pracy w społeczeństwie, gdzie bycie lekarzem czy prawnikiem nie jest jedynym sposobem na zarabianie pieniędzy. Szybkie otwarcie doskonale wyposażonych szkół zawodowych plus społeczne akcje promocyjne na bycie fachowcem. Do tego całkowite otwarcie granic na emigrację ze wschodu i zmiany w prawie ułatwiające zatrudnianie obcokrajowców.
Szanse na powodzenie takiego planu od 2-3%
3. Trudności z pozyskaniem gruntów pod nowe mieszkania
Budować trzeba mieć gdzie. Gruntów jak się patrzy sporo, ale możliwości ich zabudowy brak. Główną barierą są przepisy prawa, uchwały, miejscowe plany oraz ogólny bałagan jaki mamy w kraju i samorządach. Uwalnianie gruntów pod zorganizowane budownictwo mieszkaniowe powinno być w interesie gmin. Jednak pracujący tam urzędnicy nie specjalnie widzą w tym interes dla siebie. Musieliby chcieć działać, a o chęci w urzędach niestety trudno. Biorąc pod uwagę ich wynagrodzenia, nie sposób się dziwić, że jest jak jest. Nie ma tam zbyt wielu młodych, ambitnych i przebojowych. Nawet jak są, to niewiele mogą zdziałać bo stara gwardia ich blokuje. Za dużo polityki, za mało strategicznego myślenia idącego w parze z ekonomią. Skostniałe struktury administracyjne, zagmatwane prawo, bałagan w administracji, urzędach i spółkach komunalnych.
Co musiałoby się stać aby sytuacja się zmieniła ?
Prywatny rynek gruntów bardzo by chciał pomóc lecz jest zablokowany przez urzędników i gestorów sieci. Braki planów miejscowych, trudności z pozyskiwaniem warunków zabudowy i pozwoleń na budowę. Wielkim problemem są także braki mediów i trudności z uzyskaniu nawet przyłącza prądu w centrum miasta. Wszystko się ciągnie jak flaki z olejem ze względu na brak pracowników (pkt 2) oraz …
4. Procedury urzędnicze
Zagmatwane i paraliżujące gospodarkę przepisy, długie terminy decyzji administracyjnych do główne źródło problemu. Niska motywacja urzędników do pracy oraz ich awersja do ryzyka sprawiają, że uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień czy załatwienie formalności w urzędzie trwa miesiącami, latami, dekadami. Zapchane sądy, niskie płace w urzędach, przeładowanie państwa przepisami i regulacjami paraliżują coraz bardziej pracę urzędów i tym samym biznesu budowlanego, który niestety jest mocno uzależniony od procedur administracyjnych.
Co musiałoby się stać aby sytuacja się zmieniła ?
Rozwiązaniem tego problemu jest drastyczna liberalizacja prawa, zniesienie części obowiązków z urzędników, deregulacje, powiązanie wynagrodzeń urzędników z wynikami pracy urzędów. Możliwe jest to tylko po wygraniu wyborów przez ultra liberalną partię rozumiejącą rynek i biznes, a w Polsce na co szansa jest niewielka. Szczególnie przy socjalnej narracji jaka zaczyna coraz mocniej brzmieć w społeczeństwie, gdzie najważniejszymi do rozwiązania w naszym kraju są głośne i medialne problemy zastępcze jak aborcja czy LGBT a nie mieszkalnictwo.
Dowodem na brak możliwości ruszenia tego tematu jest chociażby specustawa stworzona specjalnie pod rozwój programu Mieszkanie + (tzw lex deweloper). Skoro nawet rząd nie poradził sobie z problemem samorządowej biurokracji w budownictwie, to prywatni przedsiębiorcy działając legalnie też sobie nie poradzą. Szansa na zmiany – 0,05%
5. Zapotrzebowanie na rynku mieszkaniowym
Coraz więcej zarabiamy jako społeczeństwo i chcemy korzystać z tych zmian. Więcej podróżujemy, mamy coraz lepsze auta, nowe mieszkania i nowe domy. Polacy chcą mieszkać ładniej i lepiej. Uciekają ze starych bloków do nowych. Budują nowe domy, inwestują w mieszkania na wynajem uciekając z gotówką z banków. Wiele czynników dobrobytu gospodarczego stymuluje popyt i nawet rosnące ceny tego nie zmieniają. Dodatkowo wyssana z mlekiem matki, narodowa chęć posiadania mieszkania jest jeszcze bardzo silna wśród młodego pokolenia co sprawia, że długo jeszcze będziemy kupować mieszkania w celu zbudowania podstawy swojego majątku.
Zewnętrzne instytucje finansowe z coraz większą chęcią i rozmachem skupujące całe osiedla czy pakiety mieszkań nie ułatwiają sprawy. Rozpieszczają deweloperów hurtowymi zakupami mieszkań. Dodatkowo tani pieniądz i z roku na rok kolejne rekordy w ilości udzielanych kredytów hipotecznych. Na koniec sztuczne utrzymywanie skandalicznie niskich stóp procentowych oraz idiotyczne, populistyczne pomysły gwarancji bankowych nakręcają spiralę cenową na rynku mieszkaniowym.
Co musiałoby się stać aby sytuacja się zmieniła ?
Aby przerwać ten łańcuch zdarzeń musiałoby nastąpić opodatkowanie nieruchomości od wartości. Kataster na wysokim poziomie, zmiany w prawie zakazujące kupowania mieszkań firmom z zagranicy. Do tego znaczne podniesienie stóp procentowych przez NBP oraz ograniczenie kredytowania mieszkań przez banki. Wiązałoby się to z ingerencją w wolny rynek lub wprowadzeniem podatków, a tego przecież nie chcemy. Szansa że cokolwiek się tu zmieni jest najwyższa ze wszystkich punktów, jednak nadal niska i oceniam ją maksymalnie na 10%.
Podsumowując
Jeśli oczekujesz spadku cen mieszkań, obserwuj powyższe siły, gdyż zmiana jednej z nich może spowodować korektę. Ale dopiero odwrócenie dwóch czy trzech sił, spowoduje zmianę trendu wzrostowego. Jakie wg Ciebie są na to szanse ?
